Top 20 des villes de plus de 30 000 habitants où l’immobilier a le plus augmenté depuis 2020¶

Le prix actuel d’une ville est une chose. Mais la vitesse à laquelle ce prix évolue en dit souvent encore plus sur la dynamique du marché local.

Dans cet article, nous avons classé les villes de plus de 30 000 habitants où l’immobilier a le plus progressé depuis 2020. L’objectif est simple : repérer les marchés qui ont connu la plus forte hausse en quelques années, qu’il s’agisse d’une montée en puissance durable, d’un rattrapage, ou d’un changement de perception des acheteurs.

Le résultat fait ressortir plusieurs profils marquants : une forte présence de la Bretagne, quelques villes du littoral méditerranéen, ainsi que plusieurs marchés de taille intermédiaire qui ont nettement accéléré depuis 2020, comme Roanne, Niort ou Cherbourg-en-Cotentin.

Ce qu’il faut retenir¶

• Saint-Brieuc arrive en tête avec une hausse de 32,96 % depuis 2020.
• La Bretagne domine largement le classement avec Saint-Brieuc, Lorient, Quimper, Brest, Vannes et Saint-Malo.
• Plusieurs villes du littoral ressortent fortement, comme Sète, Hyères, Saint-Raphaël, Cannes ou Béziers.
• Dans beaucoup de villes du top 20, la hausse des appartements dépasse celle des maisons.
• Le classement mélange des marchés déjà recherchés et des villes de rattrapage, où la progression semble avoir été particulièrement rapide depuis 2020.

Méthodologie du classement¶

Nous avons retenu uniquement les villes de plus de 30 000 habitants, puis classé les communes selon la hausse immobilière observée depuis 2020 dans notre base.

Quelques précisions :

• Hausse immo % : progression globale utilisée pour le classement.
• Hausse maison % : évolution spécifique du segment maisons.
• Hausse appart % : évolution spécifique du segment appartements.
• Base classement :
• mix_maison_appartement = classement établi sur une base mixte maisons/appartements ;
• appartement = classement établi sur le segment appartement uniquement.

Ce type de classement ne dit pas que ces villes sont devenues “trop chères”, ni qu’elles vont forcément continuer à monter au même rythme. Il sert d’abord à repérer les marchés qui ont connu les progressions les plus marquées depuis 2020.

Le classement complet¶

Rang	Ville	Code commune	Département	Population	Hausse immo depuis 2020	Hausse maisons	Hausse appartements	Base classement
1	Saint-Brieuc	22278	22	44 224	32,96 %	25,58 %	37,69 %	mix maison/appartement
2	Lorient	56121	56	57 846	30,81 %	30,50 %	30,96 %	mix maison/appartement
3	Quimper	29232	29	63 642	28,32 %	16,34 %	36,98 %	mix maison/appartement
4	Sète	34301	34	44 712	28,12 %	8,33 %	30,43 %	mix maison/appartement
5	Brest	29019	29	139 619	27,68 %	19,05 %	30,15 %	mix maison/appartement
6	Roanne	42187	42	34 762	24,79 %	31,08 %	22,85 %	mix maison/appartement
7	Dunkerque	59183	59	86 788	24,25 %	17,94 %	32,56 %	mix maison/appartement
8	Vannes	56260	56	54 420	23,88 %	25,34 %	23,25 %	mix maison/appartement
9	Hyères	83069	83	55 103	23,58 %	22,10 %	23,90 %	mix maison/appartement
10	Saint-Raphaël	83118	83	35 950	23,39 %	18,49 %	24,12 %	mix maison/appartement
11	Cannes	06029	06	73 255	23,34 %	32,20 %	23,05 %	mix maison/appartement
12	Mâcon	71270	71	34 448	23,33 %	19,40 %	24,29 %	mix maison/appartement
13	Marseille 3e	13203	13	873 076	22,51 %	—	22,51 %	appartement
14	Joué-lès-Tours	37122	37	38 183	22,14 %	6,86 %	35,01 %	mix maison/appartement
15	Béziers	34032	34	80 341	21,90 %	18,17 %	23,95 %	mix maison/appartement
16	Niort	79191	79	59 309	21,35 %	15,12 %	33,23 %	mix maison/appartement
17	Cherbourg-en-Cotentin	50129	50	77 808	21,14 %	14,31 %	35,52 %	mix maison/appartement
18	Saint-Malo	35288	35	47 323	21,11 %	20,39 %	21,50 %	mix maison/appartement
19	La Roche-sur-Yon	85191	54 952	20,61 %	17,33 %	24,19 %	mix maison/appartement
20	Carcassonne	11069	11	46 218	20,50 %	14,75 %	26,42 %	mix maison/appartement

Pourquoi la Bretagne domine autant ce classement¶

C’est le fait marquant de ce top 20 : la Bretagne revient partout. On y retrouve :

• Saint-Brieuc en première position ;
• Lorient en deuxième ;
• Quimper en troisième ;
• Brest en cinquième ;
• Vannes en huitième ;
• Saint-Malo en dix-septième.

Cette présence massive suggère qu’entre 2020 et 2024, plusieurs villes bretonnes ont connu une vraie revalorisation. Cela peut refléter plusieurs phénomènes combinés : regain d’attractivité résidentielle, intérêt accru pour l’ouest, recherche d’une meilleure qualité de vie, ou encore rattrapage de marchés auparavant moins chers.

Ce classement ne dit pas pourquoi, à lui seul, mais il montre très clairement où les hausses ont été les plus fortes.

Les profils les plus intéressants du classement¶

1. Saint-Brieuc, la progression la plus forte¶

Avec +32,96 %, Saint-Brieuc arrive nettement en tête. C’est une hausse très importante sur une période aussi courte, surtout pour une ville de plus de 44 000 habitants.

Le détail montre aussi un écart entre les segments :

• maisons : +25,58 %
• appartements : +37,69 %

Cela suggère ici une dynamique particulièrement forte du marché des appartements.

2. Lorient, le marché le plus équilibré parmi les leaders¶

Lorient prend la deuxième place avec +30,81 %, mais ce qui frappe surtout, c’est l’équilibre entre les deux segments :

• maisons : +30,50 %
• appartements : +30,96 %

Quand maisons et appartements montent quasiment au même rythme, cela peut traduire une tension ou une revalorisation plus diffuse sur l’ensemble du marché local.

3. Quimper et Brest, la confirmation bretonne¶

Avec Quimper à +28,32 % et Brest à +27,68 %, la Bretagne confirme qu’elle concentre une bonne partie des plus fortes progressions du classement.

Dans les deux cas, les appartements montent plus vite que les maisons :

• Quimper : +36,98 % contre +16,34 %
• Brest : +30,15 % contre +19,05 %

C’est un motif qu’on retrouve souvent dans ce top 20.

4. Le littoral méditerranéen reste très dynamique¶

Le sud et le littoral ne sont pas absents, loin de là. On retrouve notamment :

• Sète
• Hyères
• Saint-Raphaël
• Cannes
• Béziers
• Carcassonne

Cela montre que la progression des prix depuis 2020 n’a pas concerné uniquement les marchés de rattrapage. Des villes déjà recherchées ou attractives ont elles aussi continué à progresser fortement.

5. Des villes de rattrapage très nettes¶

Certaines communes du classement donnent davantage l’impression d’un rattrapage rapide :

• Roanne : +24,79 %
• Niort : +21,35 %
• Cherbourg-en-Cotentin : +21,14 %
• La Roche-sur-Yon : +20,61 %

Ces hausses sont significatives pour des marchés qui ne figurent pas toujours dans les discussions nationales les plus visibles.

Les appartements ont souvent monté plus vite que les maisons¶

L’un des enseignements les plus intéressants du classement, c’est que dans beaucoup de villes, la hausse des appartements dépasse celle des maisons.

Quelques exemples marquants :

• Saint-Brieuc : +37,69 % sur les appartements
• Quimper : +36,98 %
• Joué-lès-Tours : +35,01 %
• Cherbourg-en-Cotentin : +35,52 %
• Niort : +33,23 %
• Dunkerque : +32,56 %

À l’inverse, certaines villes affichent une progression plus forte sur les maisons :

• Roanne : +31,08 % sur les maisons
• Cannes : +32,20 %
• Vannes : +25,34 %

Cela rappelle qu’un marché local ne bouge pas toujours de manière uniforme. Selon la structure de l’offre et de la demande, ce sont parfois les appartements qui accélèrent le plus.

Le cas particulier de Marseille 3e¶

Marseille 3e apparaît en treizième position avec +22,51 %, mais il faut noter deux particularités importantes :

• la base classement est appartement ;
• la valeur hausse maison n’est pas renseignée dans ton extrait.

Autrement dit, il faut lire cette ligne comme un cas spécifique : ici, la progression observée repose sur le segment appartement. Ce n’est donc pas une ligne parfaitement comparable aux autres villes classées sur un mix maisons/appartements.

Ce que dit vraiment ce classement¶

Ce top 20 ne mesure pas les villes les plus chères aujourd’hui. Il mesure les villes où la progression a été la plus forte depuis 2020.

C’est une différence importante. Une ville peut avoir beaucoup monté tout en restant encore relativement abordable. À l’inverse, une ville déjà chère peut continuer à progresser, mais sans forcément apparaître en tête de classement si sa hausse a été plus limitée.

Autrement dit, ce palmarès est surtout utile pour identifier :

• les marchés en accélération ;
• les villes en rattrapage ;
• les territoires qui ont connu une forte revalorisation récente.

Faut-il acheter dans une ville où les prix ont beaucoup monté ?¶

Cela dépend du projet.

Pour une résidence principale¶

Une forte hausse passée n’empêche pas qu’une ville reste intéressante si elle correspond au mode de vie recherché, à l’emploi local, aux transports et au budget.

Pour un investissement¶

Une hausse rapide peut signaler un marché dynamique, mais elle peut aussi vouloir dire qu’une partie du potentiel a déjà été consommée. Il faut donc compléter avec :

• les loyers ;
• la tension locative ;
• la vacance ;
• la profondeur du marché ;
• la liquidité à la revente.

Pour une logique patrimoniale¶

Ce classement aide surtout à repérer les villes qui ont déjà montré une vraie capacité à se revaloriser depuis 2020. Ce n’est pas une garantie pour la suite, mais c’est un signal intéressant.

Les limites à garder en tête¶

Comme toujours, un classement national ne suffit pas à décider d’un achat.

Une hausse de prix à l’échelle de la ville ne dit pas tout :

• certains quartiers peuvent avoir beaucoup plus monté que d’autres ;
• certains types de biens peuvent surperformer ;
• le marché peut ralentir après une forte phase de hausse ;
• une progression récente ne garantit pas qu’elle se poursuivra.

Ce top 20 doit donc être vu comme un outil de repérage, pas comme une décision automatique.

En résumé¶

Voici les grandes leçons du classement :

• Saint-Brieuc est la ville de plus de 30 000 habitants où l’immobilier a le plus augmenté depuis 2020 dans notre base.
• La Bretagne domine très clairement ce palmarès.
• Le littoral méditerranéen reste très présent parmi les fortes hausses.
• Dans de nombreuses villes, les appartements ont monté plus vite que les maisons.
• Ce classement permet surtout d’identifier les marchés qui ont connu la plus forte accélération récente.

Aller plus loin¶

Une hausse depuis 2020 est un signal utile, mais elle ne remplace jamais une analyse locale complète.

Pour comprendre si une adresse est réellement intéressante aujourd’hui, il faut aussi regarder le niveau de prix actuel, les risques, le climat futur, les services, les transports et la dynamique du quartier.