Top 20 des villes de plus de 10 000 habitants où l’on a le plus vendu en zone inondable à risque élevé en 2025¶

Acheter près de la mer, d’un fleuve, d’un estuaire ou d’une zone humide peut faire rêver. Mais en immobilier, l’emplacement ne se résume pas à la vue, au quartier ou au prix au m² : il faut aussi regarder les risques naturels, et en particulier le risque d’inondation.

Dans ce classement, nous nous intéressons aux villes de plus de 10 000 habitants en France métropolitaine où l’on a compté, en 2025, le plus de ventes de biens situés en zone inondable à risque élevé. C’est une métrique particulièrement utile, car elle permet de voir non seulement où le marché reste actif malgré le risque, mais aussi dans quelles villes une part importante des transactions concerne des logements exposés.

Pourquoi est-ce important ? Parce qu’avec le réchauffement climatique, les questions de ruissellement, de crues, de submersion marine et d’intensification des épisodes pluvieux deviennent de plus en plus structurantes dans un projet immobilier de long terme. Un achat dans une zone exposée n’est pas forcément une erreur — mais c’est un achat qui mérite une lecture beaucoup plus fine.

Ce qu’il faut retenir¶

• Canet-en-Roussillon arrive en tête en proportion, avec 864 ventes sur 913 situées en zone inondable à risque élevé, soit 94,63 %.
• Le Havre est la ville qui affiche le plus grand volume brut dans ce top 20, avec 2 035 ventes en zone à risque élevé.
• Agde suit de près avec 1 796 ventes, devant La Rochelle (1 383) et La Seyne-sur-Mer (1 049).
• Plusieurs villes littorales dominent très nettement le classement : Saint-Malo, Sète, Sainte-Maxime, Saint-Jean-de-Luz, Frontignan, La Teste-de-Buch ou encore Saint-Malo.
• Ce classement doit être lu avec deux niveaux d’analyse : le nombre absolu de ventes et la part que ces ventes représentent dans le marché local.

Pourquoi cette métrique compte de plus en plus¶

Le nombre de ventes en zone inondable à risque élevé ne dit pas qu’une ville est “à éviter”. En revanche, il dit quelque chose de très concret : dans certaines communes, une part importante du marché immobilier continue de se faire dans des secteurs déjà fortement exposés.

C’est une information importante pour au moins quatre raisons :

• elle rappelle que le risque fait déjà partie du marché, et pas seulement d’un scénario théorique futur ;
• elle peut peser sur le coût d’assurance, les travaux de protection, la valeur à long terme ou la liquidité à la revente ;
• elle permet d’identifier les villes où l’acheteur doit être particulièrement vigilant sur l’adresse précise ;
• elle prend encore plus de poids dans un contexte de changement climatique, où les épisodes extrêmes peuvent devenir plus fréquents ou plus intenses.

Autrement dit, cette statistique ne sert pas à faire peur : elle sert à mieux acheter.

Méthodologie du classement¶

Nous avons retenu les communes de plus de 10 000 habitants en France métropolitaine, puis classé les villes selon le nombre de ventes 2025 de biens situés en zone inondable à risque élevé.

Le tableau présente :

• la commune ;
• son code commune ;
• sa population ;
• le nombre total de ventes en 2025 ;
• le nombre de ventes situées en zone inondable à risque élevé ;
• la part correspondante, en pourcentage.

Point important : ce classement peut se lire de deux façons :

• en volume brut, pour voir où il y a le plus de transactions concernées ;
• en proportion, pour voir où le risque élevé pèse le plus lourd dans le marché local.

Le classement complet¶

Rang	Ville	Code commune	Population	Ventes 2025	Ventes en zone inondable à risque élevé	Part des ventes concernées
1	Canet-en-Roussillon	66037	12 598	913	864	94,63 %
2	Concarneau	29039	20 607	152	136	89,47 %
3	Gravelines	59273	11 223	129	113	87,60 %
4	Saint-Malo	35288	47 323	1 110	957	86,22 %
5	Sainte-Maxime	83115	14 433	612	468	76,47 %
6	Gujan-Mestras	33199	22 399	283	207	73,14 %
7	Sète	34301	44 712	1 328	958	72,14 %
8	Villeneuve-lès-Maguelone	34337	10 405	175	125	71,43 %
9	Saint-Jean-de-Luz	64483	14 601	528	371	70,27 %
10	Frontignan	34108	23 808	578	404	69,90 %
11	La Teste-de-Buch	33529	26 556	645	421	65,27 %
12	La Rochelle	17300	78 535	2 120	1 383	65,24 %
13	Mauguio	34154	16 596	688	442	64,24 %
14	Le Havre	76351	166 058	3 197	2 035	63,65 %
15	Agde	34003	29 103	2 825	1 796	63,58 %
16	Rochefort	17299	23 092	662	420	63,44 %
17	Cherbourg-en-Cotentin	50129	77 808	1 131	715	63,22 %
18	Libourne	33243	24 557	506	305	60,28 %
19	La Seyne-sur-Mer	83126	62 763	1 765	1 049	59,43 %
20	Dieppe	76217	28 358	559	331	59,21 %

Les villes les plus marquantes du classement¶

1. Canet-en-Roussillon, presque tout le marché est concerné¶

Avec 94,63 % de ventes situées en zone inondable à risque élevé, Canet-en-Roussillon est le cas le plus spectaculaire du classement. Cela signifie que, dans cette commune, la quasi-totalité des ventes 2025 comptabilisées dans ton extraction concerne des biens exposés.

C’est exactement le type de ville où un acheteur ne peut pas se contenter d’un raisonnement classique sur le prix, l’emplacement ou la distance à la plage : le risque naturel doit faire partie de l’analyse de départ.

2. Saint-Malo, l’un des cas les plus impressionnants en volume et en part¶

Saint-Malo combine les deux signaux les plus forts :

• un volume élevé de ventes concernées : 957 ;
• une part extrêmement élevée : 86,22 %.

Autrement dit, il ne s’agit pas d’un petit marché marginal : on est face à une ville importante, très recherchée, où une large partie du marché semble se jouer dans des zones à risque élevé.

3. Le Havre et Agde, les champions du volume brut¶

Si l’on raisonne en nombre absolu de transactions, deux villes ressortent très fortement :

• Le Havre : 2 035 ventes en zone à risque élevé ;
• Agde : 1 796 ventes.

Ces chiffres sont massifs. Ils montrent que le marché immobilier peut rester très actif dans des zones exposées, notamment dans de grandes villes ou des communes littorales très dynamiques.

4. La Rochelle, La Seyne-sur-Mer et Sète, des volumes très élevés aussi¶

Trois autres villes méritent une attention particulière :

• La Rochelle : 1 383 ventes, soit 65,24 % du marché local ;
• La Seyne-sur-Mer : 1 049 ventes, soit 59,43 % ;
• Sète : 958 ventes, soit 72,14 %.

Elles illustrent bien un point clé : même quand la proportion est un peu moins extrême que dans le haut du classement, le volume concerné peut être considérable.

Un classement dominé par les villes littorales¶

La lecture géographique est frappante : le classement est largement dominé par des villes proches :

• de la mer ;
• d’estuaires ;
• de lagunes ;
• de zones basses ;
• ou de secteurs urbanisés historiquement exposés à l’eau.

On retrouve ainsi de nombreuses communes de façade maritime ou de bord de lagune : Canet-en-Roussillon, Concarneau, Saint-Malo, Sainte-Maxime, Sète, Saint-Jean-de-Luz, Frontignan, La Rochelle, Le Havre, La Seyne-sur-Mer ou Dieppe.

Ce n’est pas surprenant : le risque inondation ne se limite pas aux crues de rivière. Il peut aussi recouvrir des enjeux de submersion marine, de ruissellement, de remontée de nappe ou de débordement dans des secteurs très urbanisés.

Ce que ce classement dit — et ce qu’il ne dit pas¶

Ce classement dit quelque chose de très utile : dans certaines villes, une part importante du marché immobilier continue de porter sur des biens situés dans des zones fortement exposées au risque d’inondation.

En revanche, il ne dit pas :

• que toute la commune est homogène face au risque ;
• que tous les biens concernés présentent le même niveau de vulnérabilité réelle ;
• qu’acheter dans ces villes est forcément une mauvaise idée ;
• que l’exposition suffit à elle seule à décider d’un achat ou d’une non-acquisition.

Une ville peut afficher beaucoup de ventes en zone à risque élevé parce qu’une part importante du tissu urbain y est historiquement construite, parce que le marché y est très actif, ou parce que son attractivité compense encore largement la perception du risque.

Pourquoi le réchauffement climatique change la lecture de ces ventes¶

Pendant longtemps, beaucoup d’acheteurs ont considéré les inondations comme un sujet secondaire, lointain, ou gérable uniquement via l’assurance. Cette lecture devient moins tenable.

Avec le réchauffement climatique, le sujet change de dimension. L’intérêt de cette métrique est justement là : elle montre où l’on continue à acheter massivement dans des zones qui pourraient être de plus en plus sensibles à long terme.

Pour un acheteur, cela pose plusieurs questions très concrètes :

• quel est le niveau d’exposition exact du bien, à l’échelle de la parcelle ou de la rue ;
• s’agit-il d’un risque de débordement, de ruissellement, de submersion ou d’un autre mécanisme ;
• quelles sont les conséquences potentielles sur l’assurabilité, les travaux, l’usage du bien ou la revente ;
• comment le marché local réagit-il déjà à cette exposition.

Plus le marché d’une ville est alimenté par des ventes situées en zone à risque élevé, plus il est important de descendre à l’échelle de l’adresse.

Les profils les plus intéressants à surveiller¶

Les villes où la proportion est la plus extrême¶

Ce sont celles où le risque élevé paraît le plus structurant dans le marché local :

• Canet-en-Roussillon : 94,63 %
• Concarneau : 89,47 %
• Gravelines : 87,60 %
• Saint-Malo : 86,22 %

Les villes où le volume brut est le plus élevé¶

Ce sont celles où le nombre total de transactions concernées est le plus important :

• Le Havre : 2 035
• Agde : 1 796
• La Rochelle : 1 383
• La Seyne-sur-Mer : 1 049
• Sète : 958
• Saint-Malo : 957

Les villes qui combinent marché actif et forte part exposée¶

Ce sont souvent les cas les plus parlants, car elles cumulent taille du marché et niveau d’exposition élevé :

• Saint-Malo
• Sète
• La Rochelle
• Le Havre
• Agde

Faut-il éviter ces villes ?¶

Pas forcément.

Le bon enseignement de ce classement n’est pas “n’achetez jamais dans ces communes”. Le vrai enseignement est plutôt : dans ces villes, il faut être beaucoup plus rigoureux que la moyenne sur l’analyse du risque à l’adresse.

Un achat peut rester pertinent si :

• le bien est correctement situé et conçu ;
• le risque exact est bien compris ;
• le prix tient compte de l’exposition ;
• l’horizon patrimonial est cohérent ;
• l’assurance, les coûts futurs et la revente ont été sérieusement évalués.

En revanche, acheter sans regarder ce sujet devient de plus en plus risqué — au sens financier autant que matériel.

En résumé¶

Voici les principaux enseignements de ce top 20 :

• Canet-en-Roussillon est la ville où la part des ventes 2025 en zone inondable à risque élevé est la plus spectaculaire.
• Le Havre et Agde dominent en nombre absolu de ventes concernées.
• Le classement est très largement dominé par des villes littorales.
• Cette métrique devient particulièrement importante dans un contexte de réchauffement climatique.
• Elle ne remplace pas une analyse détaillée, mais elle permet d’identifier les villes où le sujet inondation est déjà profondément inscrit dans le marché immobilier.

Aller plus loin¶

Une ville peut être très exposée, mais tout se joue ensuite à l’échelle de la parcelle, de la rue et parfois même de l’îlot.

Pour un achat immobilier sérieux, il faut toujours croiser :

• le prix ;
• les ventes comparables ;
• les risques naturels ;
• le climat futur ;
• les transports ;
• les services ;
• et la dynamique du quartier.